Algemeen: de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW).
In veel gevallen dient de huurder als tegenprestatie een bepaald overeengekomen geldbedrag te voldoen. De tegenprestatie hoeft echter niet uit betaling van een geldbedrag te bestaan; de tegenprestatie kan namelijk ook bijvoorbeeld bestaan uit het verrichten van onderhouds- of kluswerkzaamheden. Van belang is dat de tegenprestatie voldoende bepaalbaar is en in verhouding staat tot het in gebruik krijgen van de woning of een gedeelte ervan.
De verplichtingen van de verhuurder en de huurder
Een verhuurder heeft verschillende verplichtingen tegenover de huurder. Een belangrijke verplichting voor de verhuurder is dat hij de woning tijdig ter beschikking van de huurder moet stellen. Als in de huurovereenkomst bijvoorbeeld is overeengekomen dat de huur op 1 januari 2011 ingaat, zal de verhuurder ervoor moeten zorgen dat de huurder dan de woning tot zijn beschikking heeft en de sleutels heeft. De verhuurder moet zich daarnaast als een goed verhuurder gedragen. Dit houdt in dat hij zijn onderhoudsverplichtingen moet nakomen en niet zomaar de woning mag betreden.
Een belangrijke verplichting van de huurder is om de tegenprestatie tijdig te leveren. De huurpenningen moeten tijdig worden voldaan. Ook moet de huurder zich als een goed huurder gedragen. Dit houdt in dat hij bijvoorbeeld geen overlast moet veroorzaken en geen hennepkwekerij in de woning mag hebben.
Gebreken
De verhuurder is verplicht om een woning ter beschikking te stellen die het huurgenot biedt die een huurder van een goed onderhouden woonruimte mag verwachten.
De verhuurder dient de woning zonder gebreken op te leveren. Een gebrek is een staat of eigenschap aan de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen wat hij had mogen verwachten. Bijvoorbeeld een lekkages, overlast buren.
De huurder dient zelf zorg te dragen voor kleine herstellingen zoals het verven van de muren of het vastzetten van losse trapleuningen. In het Besluit kleine herstellingen worden meer zaken beschreven die in ieder geval als kleine herstellingen worden beschouwd. Het gaat hier om reparaties die geen hoge kosten met zich meebrengen en door de huurder zelf kunnen worden uitgevoerd.
Andere gebreken dienen in beginsel door de verhuurder hersteld te worden. De huurder zal de verhuurder eerst op de hoogte moeten brengen van het gebrek bij voorkeur schriftelijk, bijvoorbeeld middels aangetekende brief. De huurder dient hiermee niet lang te wachten. Indien de schade aan de woning groter is geworden, doordat de huurder de verhuurder niet direct op de hoogte bracht van het gebrek, dan kan de verhuurder de huurder aansprakelijk stellen voor de extra kosten die hij moet maken.
Het komt regelmatig voor dat een huurder een gebrek heeft gemeld bij de verhuurder, maar deze nalaat het gebrek (volledig) te herstellen. In die gevallen is het raadzaam om spoedig contact op te nemen bijvoorbeeld met een advocaat hoe u nu het beste kunt handelen.
Sommige huurders kiezen er in deze situatie voor om de gehele huur niet te betalen. Een huurder kan – niet altijd- zijn verplichting om de huur te betalen opschorten als de verhuurder zijn verplichting om een gebrek te verhelpen niet nakomt. Het gaat hier echter om een uitstel van betaling tot de verhuurder het gebrek alsnog heeft verholpen. Daarna dient de huurder in beginsel alsnog het hele opgeschorte bedrag aan de verhuurder te betalen. Er zijn huurders die zich van dit laatste niet bewust zijn.
Is de verhuurder met het verhelpen van het gebrek in verzuim, dan kan de huurder het gebrek zelf herstellen en de daarvoor in redelijkheid gemaakte kosten op de verhuurder verhalen of deze verrekenen met de huur. De huurder neemt echter wel een risico als hij dit doet. Indien later blijkt dat de verhuurder wel bezig was met voorbereidingen voor het herstel of indien de door de huurder gemaakte kosten niet redelijk zijn, dan kan de verrekening met de huur als wanprestatie worden gezien.
De huurder kan de rechter en in bepaalde gevallen de Huurcommissie verzoeken te bepalen dat er een evenredige huurprijsvermindering geldt totdat het gebrek is verholpen door de verhuurder. Op deze manier wordt de verhuurder in zijn portemonnee geraakt en wordt hij gestimuleerd alsnog het gebrek te herstellen. De huurprijsvermindering gaat op zijn vroegst in op het moment dat de verhuurder op de hoogte is gesteld van het gebrek door de huurder. De huurprijsvermindering kan echter maximaal tot zes maanden terug ingaan. Een huurder die dus pas na een jaar na het ontstaan van het gebrek een vordering tot huurprijsvermindering instelt bij de rechter, kan slechts over de laatste zes maanden huurvermindering verzoeken.
Einde van de huurovereenkomst
Een huurovereenkomst woonruimte kan op drie manieren worden beëindigd, te weten door beëindiging met wederzijds goedvinden, ontbinding van de overeenkomst en door opzegging.
Beëindiging met wederzijds goedvinden
De huurovereenkomst kan met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Dat wil zeggen dat de huurder en verhuurder met elkaar overeenkomen dat de huurovereenkomst op een bepaald moment eindigt. De arbeidsovereenkomst eindigt dan dus zonder tussenkomst van de kantonrechter.
Ontbinding van de huurovereenkomst
De huurovereenkomst kan ook door ontbinding worden beëindigd. Indien de verhuurder van mening is dat de huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen, dan kan de verhuurder de kantonrechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden. Verhuurders stellen dergelijke vorderingen vaak in wanneer de huurder een hennepkwekerij in de woning had of een huurachterstand heeft. Ook de huurder kan de overeenkomst ontbinden als de verhuurder zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet nakomt.
Opzegging van de huurovereenkomst
De huurovereenkomst kan ook door opzegging eindigen. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt, niet door het verstrijken van de duur, maar moet eerst worden opgezegd. Ook een overeenkomst voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging. Er gelden een paar uitzonderingen op deze regel die hier niet nader worden beschreven.
De opzegging moet geschieden tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Opzegging dient per deurwaardersexploot of aangetekende brief aan de andere partij kenbaar te worden gemaakt. De verhuurder dient daarbij in beginsel de reden van de opzegging te vermelden. De wet noemt de gronden die hij voor een opzegging mag aanvoeren. De verhuurder moet in de opzeggingsbrief de huurder verzoeken binnen zes weken aan hem schriftelijk aan te geven of hij al dan niet instemt met beëindiging van de overeenkomst. De huurder is niet verplicht de reden van zijn opzegging te vermelden.
De opzegtermijn is voor een huurder gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende door betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, maar niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden. Het is gangbaar dat een huurder de huur per maand betaalt, zijn opzegtermijn is in dat geval een maand (de periode tussen twee opvolgende betalingen). Stel dat de huurder in dit geval op 1 juli wil vertrekken, dan moet hij uiterlijk 31 mei opzeggen. Hij heeft dan immers een maand (juni) opzegtermijn in acht genomen. Voor de verhuurder geldt een andere opzegtermijn; voor hem geldt een opzegtermijn van drie maanden verlengd met één maand voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad, maar de opzegtermijn is ten hoogste zes maanden voor de verhuurder. In het geval de huurder twee ononderbroken volle jaren de woning huurt, dan is de opzegtermijn voor de verhuurder dus drie (standaard) + twee maanden (voor de twee volle jaren).
Wanneer de huurder na ontvangst van de opzegbrief van de verhuurder instemt met beëindiging van de huur en ook overigens de opzegging op juiste wijze is geschiedt, eindigt de huur zonder tussenkomst van de rechter. Wanneer de huurder niet binnen de zes weken schriftelijk zijn instemming heeft gegeven met beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder, dan zal de verhuurder een beëindigingsvordering bij de kantonrechter moeten instellen. Als de rechter de beëindigingsvordering afwijst, wordt de huurovereenkomst verlengd.
Wanneer de huurder de huurovereenkomst op juiste wijze heeft opgezegd, eindigt de huur. Een rechterlijke tussenkomst is niet vereist, ook niet als de verhuurder het niet eens is met een beëindiging van de overeenkomst. Dit is dus een groot verschil met de opzegging door de verhuurder.
Overige aspecten van het huurrecht
Naast het voorgaande zijn er nog veel meer vraagstukken waar ons kantoor in het kader van het huurrecht mee te maken krijgt. Zo kunt u denken aan de rechten en verplichtingen van de huurder en verhuurder bij een renovatie van een woning, de hoogte van de servicekosten en het recht van de langstlevende partner om al dan niet in de woning te mogen blijven na overlijden van de huurder.
Voor deze en andere aspecten van het huurrecht woonruimte kunnen huurders en verhuurders, zowel particulieren als ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf (MKB), terecht bij Maton Advocaten te Den Bosch.
Wij verlenen vooral rechtshulp in de regio zoals de plaatsen Berlicum, Den Bosch, Boxtel, Eindhoven, Nijmegen, Oss, Tilburg, Uden, Veghel, Vlijmen, Vught, Waalwijk. Komt u buiten Brabant dan staan wij u ook graag bij.
Maton Advocatuur & Mediation Den Bosch, Vughterweg 1, 5211 CH ’s-Hertogenbosch, tel. 073-610 06 14